வங்கிக் கடன் வழக்குகள் / Bank Loan Cases

வங்கிக் கடன் – SARFAESI நோட்டீஸ் வந்தால் என்ன செய்வது?

வீடு, கடை, தொழிற்சாலை போன்றவற்றை அடமானம் வைத்து வங்கிக் கடன் வாங்கியவர்கள், தவணை தவறினால் "SARFAESI நோட்டீஸ்" பெறலாம். பயப்படாமல், காலக்கெடுக்களைப் புரிந்துகொண்டு செயல்பட்டால், சொத்தைக் காப்பாற்றவும் தீர்வு காணவும் பல வழிகள் உள்ளன.

கடன் எப்போது "வாராக் கடன்" (NPA) ஆகிறது?

தவணை அல்லது வட்டி 90 நாட்களுக்கு மேல் செலுத்தப்படாவிட்டால், வங்கி அந்தக் கடனை NPA என வகைப்படுத்தும். அதன் பிறகே SARFAESI நடவடிக்கை தொடங்க முடியும்.

SARFAESI சட்டம், 2002 – நடைமுறை

1. கோரிக்கை நோட்டீஸ் – பிரிவு 13(2): நிலுவைத் தொகையை 60 நாட்களுக்குள் செலுத்தக் கோருவது.

2. ஆட்சேபனை – பிரிவு 13(3A): இந்த 60 நாட்களுக்குள், நோட்டீஸில் உள்ள தொகை அல்லது விவரங்கள் மீது எழுத்துப்பூர்வமாக ஆட்சேபனை தெரிவிக்கலாம். வங்கி 15 நாட்களுக்குள் காரணத்துடன் பதில் அளிக்க வேண்டும்.

3. சொத்தைக் கையகப்படுத்துதல் – பிரிவு 13(4): 60 நாட்களில் செலுத்தாவிட்டால், வங்கி அடமானச் சொத்தின் உடைமையை (possession) எடுக்கலாம்.

4. ஏலம்: சொத்தை விற்பதற்கு முன் வங்கி கடன் வாங்கியவருக்கு முறையான அறிவிப்பு கொடுத்து, பொது ஏல அறிவிப்பு வெளியிட வேண்டும்.

SARFAESI பொருந்தாத நிலைகள்

- விவசாய நிலம்.

- கடன் தொகை ₹1 லட்சத்துக்குக் குறைவாக இருந்தால்.

- கடன் தொகையில் 80%-க்கு மேல் ஏற்கனவே செலுத்தப்பட்டிருந்தால்.

சொத்தை மீட்கும் உரிமை

ஏல அறிவிப்பு வெளியிடப்படுவதற்கு முன், முழு நிலுவைத் தொகையும் செலவுகளும் செலுத்தினால், சொத்தைத் திரும்பப் பெறும் உரிமை கடன் வாங்கியவருக்கு உண்டு.

எதிர்த்து வழக்குத் தொடர – கடன் மீட்புத் தீர்ப்பாயம் (DRT)

- வங்கியின் நடவடிக்கை சட்டவிரோதம் அல்லது நடைமுறை தவறியது என்றால், பிரிவு 17-ன் கீழ், அந்த நடவடிக்கை எடுக்கப்பட்ட 45 நாட்களுக்குள் DRT-இல் மனு தாக்கல் செய்யலாம்.

- DRT உத்தரவுக்கு எதிராக கடன் மீட்பு மேல்முறையீட்டுத் தீர்ப்பாயத்தில் (DRAT) மேல்முறையீடு செய்யலாம். அதற்குக் குறிப்பிட்ட அளவு முன்வைப்புத் தொகை செலுத்த வேண்டும்.

- ₹20 லட்சம் அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட கடன்களுக்கு, வங்கியும் DRT-இல் பணம் மீட்பு மனு தாக்கல் செய்யலாம்.

தீர்வுக்கான வழிகள்

1. கடன் மறுசீரமைப்பு (Restructuring): தவணைக் காலத்தை நீட்டித்தல், தவணைத் தொகையைக் குறைத்தல்.

2. ஒருமுறைத் தீர்வு (One Time Settlement – OTS): வங்கியுடன் பேசி, குறைந்த தொகையில் கணக்கை முடித்தல். ஒப்பந்தத்தை எழுத்துப்பூர்வமாக வாங்குங்கள்.

3. லோக் அதாலத்: வங்கிகள் அடிக்கடி நடத்தும் லோக் அதாலத்களில் சமரசத் தீர்வு காணலாம். இங்கு வரும் தீர்வு இறுதியானது.

ஜாமீன்தாரர்களுக்கு (Guarantors)

கடன் வாங்கியவர் செலுத்தாவிட்டால், ஜாமீன் கொடுத்தவரிடமும் வங்கி தொகையை வசூலிக்கலாம். ஜாமீன் கொடுப்பதற்கு முன் இதைப் புரிந்துகொள்ளுங்கள்.

நீங்கள் செய்ய வேண்டியவை

- நோட்டீஸ் வந்த தேதியைக் குறித்துக்கொள்ளுங்கள்; 60 நாள், 45 நாள் காலக்கெடுக்கள் மிக முக்கியம்.

- கடன் கணக்கு அறிக்கையை (Statement of Account) வங்கியிடம் எழுத்துப்பூர்வமாகக் கேட்டுப் பெறுங்கள்.

- வங்கியுடனான எல்லாப் பேச்சுவார்த்தைகளையும் எழுத்துப்பூர்வமாக வையுங்கள்.

- நோட்டீஸைப் புறக்கணிக்காதீர்கள்; தாமதம் சொத்தை இழக்கச் செய்யலாம்.

இந்தக் கட்டுரை பொது விழிப்புணர்வுக்காக மட்டுமே; சட்ட ஆலோசனை அல்ல.

Bank Loans – What to Do When You Receive a SARFAESI Notice?

Borrowers who have mortgaged their house, shop or factory for a bank loan may receive a "SARFAESI notice" when they default. By understanding the deadlines and acting without panic, there are several ways to protect the property and find a solution.

When Does a Loan Become an NPA?

If an instalment or interest remains unpaid for more than 90 days, the bank classifies the loan as a Non-Performing Asset (NPA). Only then can SARFAESI action begin.

SARFAESI Act, 2002 – The Procedure

1. Demand Notice – Section 13(2): requires payment of dues within 60 days.

2. Objection – Section 13(3A): within these 60 days, you may file a written objection on the amount or details in the notice. The bank must reply with reasons within 15 days.

3. Taking Possession – Section 13(4): if dues are not paid within 60 days, the bank may take possession of the mortgaged property.

4. Auction: before selling the property, the bank must give proper notice to the borrower and publish a public auction notice.

Where SARFAESI Does Not Apply

- Agricultural land.

- Loan amount below ₹1 lakh.

- Where more than 80% of the loan has already been repaid.

Right to Redeem the Property

The borrower has the right to get the property back by paying the entire dues and expenses before the auction notice is published.

Challenging the Action – Debts Recovery Tribunal (DRT)

- If the bank's action is illegal or procedurally wrong, an application can be filed before the DRT under Section 17 within 45 days of the action.

- An appeal against the DRT order lies before the Debts Recovery Appellate Tribunal (DRAT), subject to a pre-deposit.

- For loans of ₹20 lakh and above, the bank may also file a recovery application before the DRT.

Ways to Settle

1. Restructuring: extending the tenure or reducing the instalment amount.

2. One Time Settlement (OTS): negotiate with the bank to close the account for a reduced amount. Get the settlement in writing.

3. Lok Adalat: banks regularly participate in Lok Adalats, where disputes can be settled by compromise. The settlement there is final.

For Guarantors

If the borrower does not pay, the bank can recover the amount from the guarantor too. Understand this before standing as a guarantor.

What You Should Do

- Note the date of receipt of the notice; the 60-day and 45-day deadlines are crucial.

- Request the loan Statement of Account from the bank in writing.

- Keep all communication with the bank in writing.

- Don't ignore the notice; delay can result in losing the property.

This article is for general awareness only and is not legal advice.